Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) τέθηκε σε ισχύ στις 7 Αυγούστου 2026 και αποτελεί τον πρώτο εθνικό στρατηγικό χάρτη που καθορίζει πού, πώς και με ποιους όρους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός στην Ελλάδα μετά από μια δεκαετία αναμονής.
Όπως τόνισαν πηγές του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), στόχος του είναι να διασφαλίσει μια ισορροπημένη και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη, θέτοντας αυστηρούς κανόνες για την προστασία του περιβάλλοντος, της παράκτιας ζώνης και των νησιωτικών περιοχών.
Βασικές ρυθμίσεις και αλλαγές
Το πλαίσιο εισάγει σαφείς περιορισμούς στη δόμηση, ειδικά σε ευαίσθητες περιοχές. Μεταξύ άλλων, διατηρεί την υποχρεωτική απόσταση των 50 μέτρων από την ακτογραμμή για την τοποθέτηση των κύριων κτηρίων των ξενοδοχειακών μονάδων, ενώ για πρώτη φορά θεσπίζεται ανώτατο όριο δυναμικότητας (π.χ. 100 κλίνες) σε συγκεκριμένες κατηγορίες εκτός σχεδίου δόμησης. Επιπλέον, καθορίζει αυστηρότερους όρους δόμησης σε μικρά νησιά και περιοχές υψηλής περιβαλλοντικής αξίας, ενώ προβλέπει και τη δυνατότητα επιβολής περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές που έχουν κορεστεί τουριστικά.
Αντιδράσεις και διευκρινήσεις Υπουργείων
Η εφαρμογή του πλαισίου προκάλεσε αντιδράσεις, κυρίως λόγω παρερμηνειών σχετικά με την υποτιθέμενη μείωση της απόστασης δόμησης από τη θάλασσα στα 25 μέτρα. Σε απάντηση, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) εξέδωσε άμεσες διευκρινήσεις, τονίζοντας ότι το νέο ΕΧΠ-Τ όχι μόνο δεν επιτρέπει τη δόμηση στα 25 μέτρα, αλλά ενισχύει την περιβαλλοντική προστασία και αυστηροποιεί το υφιστάμενο καθεστώς.
Το ΥΠΕΝ ξεκαθάρισε ότι η απόσταση των 50 μέτρων παραμένει αμετάβλητη και ότι οι δυνατότητες δόμησης δεν διευρύνονται, αλλά περιορίζονται και υπάγονται σε πιο αυστηρούς κανόνες. Παράλληλα, το Υπουργείο Τουρισμού παρουσίασε το ΕΧΠ-Τ ως ένα κρίσιμο εργαλείο για τη δημιουργία ενός πιο ανθεκτικού τουριστικού μοντέλου, με σεβασμό στο περιβάλλον και τις τοπικές κοινωνίες.
Στρατηγική σημασία
Τα Υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού χαρακτηρίζουν το ΕΧΠ-Τ ως ένα στρατηγικό εργαλείο που «ξεκλειδώνει» τις πολιτικές για μια οργανωμένη και ισόρροπη τουριστική ανάπτυξη. Με την εφαρμογή του, η Ελλάδα αποκτά για πρώτη φορά ένα ολοκληρωμένο χωροταξικό σχέδιο που συνδέει την τουριστική επένδυση με τη βιωσιμότητα και την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού αποθέματος της χώρας.
Υπάρχουν και περιοχές με Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια
Υπάρχουν, πάντως, περιοχές, όπως οι Δήμοι Ερμιονίδας και Πόρου, στις οποίες οι κατευθύνσεις του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) συνδυάζονται άμεσα με το υπό εξέλιξη Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) της περιοχής. Με βάση τα κριτήρια του νέου πλαισίου, οι περιοχές της Ερμιονίδας (όπως το Πορτοχέλι και η Ερμιόνη) αντιμετωπίζονται ως Αναπτυγμένες τουριστικά περιοχές (Ζώνη Β) λόγω της υψηλής συγκέντρωσης κλινών και παραθεριστικών κατοικιών.
Υπενθυμίζεται ότι την Τρίτη 24 Ιουνίου 2025 οι Δήμοι Πόρου και Ερμιονίδας, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, η Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας και ο Ανάδοχος της μελέτης, διοργάνωσαν στο νησί του Αργοσαρωνικού ενημερωτική εκδήλωση παρουσίασης των Εναλλακτικών Σεναρίων της Μελέτης για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο των Δήμων Ερμιονίδας και Πόρου.
Με βάση τα όσα έγιναν γνωστά, προτάθηκε το σχέδιο Νο2 για ήπια τουριστική ανάπτυξη:
Η συγκεκριμένη παρουσίαση ήρθε ως συνέχεια της 1ης Ενημερωτικής Εκδήλωσης, η οποία διεξήχθη στις 23 Απριλίου 2024 στο Δημαρχείο Ερμιονίδας στο Κρανίδι, η διοργάνωσή της αποτελούσε συμβατική υποχρέωση του αναδόχου που εκπονεί την μελέτη για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο των Δήμων Ερμιονίδας και Πόρου.
Αντιδράσεις και αναφορές για δυνατότητα δόμησης κοντά στον αιγιαλό
«Τσιμέντο να γίνει»… 25 μέτρα από τον αιγιαλό. Εν μέσω θερινής ραστώνης πέρασε τη διάταξη από τη Βουλή η κυβέρνηση». Αυτό είναι ο τίτλος ρεπορτάζ του «iEidiseis.gr» σε στήλη παραπολιτικών, που ανέφερε αναλυτικά:
«Τι κι αν ο γενικός κανόνας στην Ευρώπη είναι τα 100 μέτρα από την ακτογραμμή; Με το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, η Ελλάδα περιορίζεται στα… 25 μέτρα.
Η πρόβλεψη πέρασε από τη Βουλή μέσα στο κατακαλόκαιρο, στις 7 Αυγούστου και προκαλεί εύλογο προβληματισμό. Διότι αφορά τη δυνατότητα δόμησης κοντά στον αιγιαλό. Σχεδόν πάνω στο κύμα, δηλαδή…
Αυτό είναι το δείγμα γραφής της κυβέρνησης για τα νησιά και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος; Αρκούν μόλις 25 μέτρα όταν η ευρωπαϊκή πρακτική είναι τα 100 μέτρα από τον αιγιαλό;
Το Πρωτόκολλο για την Ολοκληρωμένη Διαχείριση της Παράκτιας Ζώνης στη Σύμβαση της Βαρκελώνης για την προστασία της Μεσογείου, κάνει λόγο για ζώνη πλάτους τουλάχιστον 100 μέτρων.
Αυτό εφαρμόζουν χώρες, όπως η Γαλλία, η Ισπανία ενώ στη Δανία τα πρώτα 100 έως 300 μέτρα είναι πλήρως προστατευμένα από κάθε είδους ανάπτυξη.
Εξ ου και οι αντιδράσεις από την επιστημονική κοινότητα και τους περιβαλλοντικούς φορείς…
Αντιδράσεις, που πήγαν στον βρόντο».
Όπως τονίσαμε, πηγές του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) ανέφεραν ότι νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό όχι μόνο δεν μειώνει την περιβαλλοντική προστασία, αλλά την ενισχύει και αυστηροποιεί το υφιστάμενο πλαίσιο.
Ενημερωθείτε εδώ για όλες τις αλλαγές σε ξενοδοχεία, εκτός σχεδίου δόμηση και Airbnb με βάση το νέο ΕΧΠ για τον τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), μέσα από 12 ερωτοαπαντήσεις. Δείτε όσα αλλάζουν στην τουριστική ανάπτυξη της χώρας.
Τι ανέφεραν Υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού
Με Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη θεσμοθετείται το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Την απόφαση συνυπογράφει η Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαριλένα Σούκουλη.
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) αποτελεί ένα εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα. Αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.
Στόχος είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής. Συνοπτικά, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό:
- θέτει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις,
- οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών,
- προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις,
- δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές,
- και καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.
Σύμφωνα με το νέο ΕΧΠ-Τ, η βασική κατηγοριοποίηση των περιοχών γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής. Συγχρόνως, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου.
Μετά την ευρύτατη διαβούλευση με τη συμμετοχή πολλών φορέων, επιστημόνων, επιχειρηματιών του κλάδου και πολιτών, καθώς και κατόπιν διατύπωσης της γνώμης του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ) οριστικοποιήθηκαν με ευρεία αποδοχή κατευθύνσεις, ρυθμίσεις και λύσεις σε σειρά ζητημάτων. Ενώ παρέμεινε η αρχιτεκτονική, η κατηγοριοποίηση και οι θεμελιώδεις αρχές του ΕΧΠ-Τ, τρεις ήταν κυρίως οι σημειακές βελτιώσεις, σε συνέχεια ενσωμάτωσης σχολίων και παρατηρήσεων της διαβούλευσης: πρώτον, σχετικά τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Περιοχές Α) με έντονη τουριστική δραστηριότητα, δεύτερον, ως προς τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Περιοχές Ε), όπως μεταξύ άλλων οι συνοριακές περιοχές, και τρίτον, σχετικά με την αξιοποίηση των ήδη χαρακτηρισμένων παραδοσιακών και διατηρητέων (νεοκλασικών) κτηρίων στις Περιοχές (Α). Παράλληλα, παρέμεινε η πρόβλεψη για την διατήρηση της «ήπιας ανάπτυξης» (ανώτατος συντελεστής δόμησης ίσος με το ½ του ισχύοντος στην περιοχή), μέσω εξειδικευμένων μελετών (γεωτεχνικών, οριοθέτηση ρεμάτων κ.ά.), ΣΜΠΕ, διαβούλευσης και έκδοσης ΠΔ, μετά από έγκριση του ΣτΕ.
Με την υπογραφή της Κοινής Υπουργικής Απόφασης, η χώρα μας αποκτά έτσι, για πρώτη φορά επί της ουσίας, ένα στρατηγικό θεσμικό κείμενο για την χωρική ανάπτυξη του τουρισμού.
Ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου δήλωσε:
«Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αποτελεί στρατηγικό εργαλείο εθνικού σχεδιασμού, που θέτει τις προϋποθέσεις για μια οργανωμένη, ισόρροπη και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη. Με σαφείς κανόνες και στρατηγικές κατευθύνσεις, συνδυάζει την ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας με την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, τη διαφύλαξη της ταυτότητας των τοπικών κοινωνιών και τη μακροπρόθεσμη ανθεκτικότητα των προορισμών της χώρας.
Ευχαριστώ θερμά την Υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, τους Γενικούς Γραμματείς και τα στελέχη των δύο Υπουργείων για την ουσιαστική και εποικοδομητική συνεργασία. Ο χωρικός σχεδιασμός δεν είναι απλώς ένα θεσμικό εργαλείο· είναι επιλογή ευθύνης για το μέλλον της χώρας.
Βάζουμε κανόνες εκεί όπου υπήρχε ασάφεια, στρατηγική εκεί όπου κυριαρχούσε η αποσπασματικότητα και μακροπρόθεσμη προοπτική εκεί όπου συχνά επικρατούσε ο βραχυπρόθεσμος σχεδιασμός. Προστατεύουμε το περιβάλλον, ενισχύουμε την οικονομία και αναβαθμίζουμε την ποιότητα ζωής των πολιτών. Ο τουρισμός, ως εθνικό κεφάλαιο και βαριά βιομηχανία της χώρας, αποκτά για πρώτη φορά ένα σύγχρονο και σταθερό χωρικό πλαίσιο που παρέχει ασφάλεια δικαίου, ενθαρρύνει τις υπεύθυνες επενδύσεις και διασφαλίζει ότι η ανάπτυξη θα συμβαδίζει με την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού μας πλούτου. Με σχέδιο, συνέπεια και συνεργασία, διαμορφώνουμε τις προϋποθέσεις για έναν τουρισμό που δημιουργεί μεγαλύτερη αξία για τη χώρα, τις τοπικές κοινωνίες και τις επόμενες γενιές».
Η Υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη δήλωσε: «Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αποτελεί βασικό εργαλείο για την εφαρμογή της στρατηγικής μας για ποιοτική ανάπτυξη του τουρισμού, με μέτρο και ισορροπία, με σεβασμό στο φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον, με βάση τις πραγματικές δυνατότητες κάθε περιοχής. Το νέο πλαίσιο προστατεύει τους προορισμούς που δέχονται αυξημένες πιέσεις και δημιουργεί προϋποθέσεις ανάπτυξης για τις λιγότερο αναπτυγμένες περιοχές της χώρας. Επιδίωξή μας είναι η τουριστική δραστηριότητα να επεκταθεί σε περισσότερους προορισμούς και σε μεγαλύτερο μέρος του έτους, ώστε τα οφέλη της να φτάνουν σε περισσότερες τοπικές κοινωνίες.
Με σαφείς κανόνες και συγκεκριμένες κατευθύνσεις, καθορίζεται πού και με ποιους όρους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός, χωρίς να παραβλέπονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και οι ανάγκες κάθε τόπου. Παράλληλα, οι τοπικοί φορείς διατηρούν τον αναγκαίο χώρο για να σχεδιάσουν λύσεις προσαρμοσμένες στις συνθήκες της περιοχής τους. Θα ήθελα να ευχαριστήσω τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Σταύρο Παπασταύρου για τη συνεργασία, καθώς και όλους τους φορείς για την ευρεία και ουσιαστική συμμετοχή τους στη διαβούλευση. Κοινός μας στόχος είναι να διαφυλάξουμε την αξία του ελληνικού τουρισμού και να την ενισχύσουμε με ποιοτικούς και βιώσιμους όρους, δημιουργώντας πραγματική υπεραξία για την οικονομία και την κοινωνία».
«Τσιμέντο να γίνει» η ελληνική ακτογραμμή: Στο «κόκκινο» Ναύπλιο και Νέα Κίος, στο «κίτρινο» η υπόλοιπη Αργολίδα
Όπως σας είχαμε τονίσει από τον Απρίλιο του 2025, ασταμάτητη βαίνει η τσιμεντοποίηση μεγάλου μέρους του παράκτιου μετώπου της χώρας, γεγονός που συμβαίνει και στην Αργολίδα. H παραλιακή ακτογραμμή σε Ναύπλιο και Νέα Κίος βρίσκεται, μάλιστα, στο «κόκκινο», ενώ με κίτρινο χρώμα... βάφεται το υπόλοιπο του νομού και η Τροιζηνία.
Όπως προκύπτει από – προσφάτως δημοσιευμένη – έρευνα, η πίεση που δέχεται η ακτογραμμή στην Αττική, προσεγγίζει το 30%, σύμφωνα με σχετικό θέμα που δημοσίευσε και το «ieidiseis.gr».
Το φαινόμενο είναι, όμως, ευρύτερο, καθώς δεν αφορά μόνο αστικές και τουριστικές περιοχές, αλλά μεγάλο κομμάτι της χώρας. Όπως έδειξαν, άλλωστε, και οι πρόσφατες πλημμύρες που έπληξαν κυρίως τις Κυκλάδες και μέρος της Κρήτης, αυτή η ασταμάτητη ανάπτυξη, οδηγεί πολλές περιοχές, αντιμέτωπες με αυξανόμενους κινδύνους φυσικών καταστροφών εξαιτίας και των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής.
Κάτι που το έχουμε βιώσει και στην Αργολίδα. Τα δεδομένα της έρευνας καλύπτουν οτιδήποτε αφορά τη σφράγιση του εδάφους την περίοδο 2006-2018, οπότε η εικόνα είναι περισσότερο προς το… κόκκινο, καθώς την προηγούμενη επταετία έχει αυξηθεί και η οικοδομική δραστηριότητα, με πολλά σπίτια να… γλείφουν τις παραλίες. Για να μην πούμε ότι πολλές κατοικίες, ξενοδοχεία και άλλα χτίσματα είναι… μέσα στη θάλασσα, αφήνοντας απλά μια πρόσβαση στην παραλία για το κοινό.
Η επίμαχη έρευνα, επικεντρώθηκε σε περιοχές μέχρι δυο χιλιόμετρα από την ακτογραμμή. Ο δείκτης που χρησιμοποιήθηκε, αφορά το ποσοστό του εδάφους που έχει σφραγιστεί σε αυτή τη λεπτή λωρίδα γης από κάθε αδιαπέραστη επιφάνεια, όπως κτήρια, πάρκινγκ, στέγαστρα, μεγάλες κατασκευές και υποδομές ξενοδοχείων, αλλά και αυτοκινητοδρόμους.
Φυσικά αυτή η κατάσταση έχει διαμορφωθεί εδώ και δεκαετίες. Αυτό που προέχει είμαι να γίνουν κινήσεις και ενέργειες ρυθμιστικά, ώστε να προστατεύσουμε, να επανασχεδιάσουμε, προκειμένου οι περιοχές με μεγάλο πρόβλημα να είναι περισσότερο λειτουργικές, ασφαλείς, με πολεοδομικό σχέδιο και φιλικά περιβαλλοντικές. Επίσης, οφείλουμε να προστατεύσουμε όσες περιοχές δεν βρίσκονται σε αυτή την κατάσταση, ακολουθώντας πιστά τη νομοθεσία, κάτι που τα τελευταία χρόνια γίνεται, ειδικά σε μεγάλα με μεγάλα κτήρια, όπως ξενοδοχείο.
Στην Αργολίδα και ειδικά στην Ερμιονίδα προχωρούν, άλλωστε, και μεγάλα πρότζεκτ που αφορούν την κατασκευή ξενοδοχειακών μονάδων, ενώ εδώ και χρόνια είναι έντονες οι ενέργειες που αφορούν το real estate.
Διαβάστε ακόμα:
Τολό: Έτσι έχτισαν στο κύμα με τα θεμέλια πάνω σε ρέμα – Μια απίστευτη ιστορία παρανομιών…
